Dación en pago como solución a la imposibilidad de afrontar la hipoteca

Debido a la situación económica que estamos viviendo, muchos son los clientes que nos consultan sobre las posibilidades existentes para evitar el embargo de su vivienda cuando ya no se puede hacer frente al pago de la hipoteca.

Una de las alternativas al embargo (que no cancela la totalidad de la deuda con el banco), es la dación en pago. Esto es, la entrega de la vivienda a cambio de saldar definitivamente el importe pendiente de pago.

Con la dación en pago, la entidad bancaria puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Es una buena solución la dación en pago?

La dación en pago de inmuebles hipotecados presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una disminución del precio de la vivienda.

Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.

Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.

Condiciones para conseguir una dación en pago:

  1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores.

  1. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:

– El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.

– Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.

– La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.

– El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

– El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.

– En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

En cualquier caso, siempre será una decisión que adoptará la entidad bancaria, la de acceder o no a la dación en pago, pero siempre existen maneras de negociar, e incluso pedir un alquiler de la misma vivienda para seguir residiendo ahí.